Det kan oppstå store og til dels ubehagelige diskusjoner mellom utleier og leietaker ved utløp av leieperioden, som følge av at partene har ulik forståelse av om lokalene er tilstrekkelig vedlikeholdt.

Erling Høyte, partner og advokat i Arntzen de Besche
Erling Høyte, partner og advokat i Arntzen de Besche
[/vc_column]

Tilbakelevering av lokaler

Det kan oppstå store og til dels ubehagelige diskusjoner mellom utleier og leietaker ved utløp av leieperioden, som følge av at partene har ulik forståelse av om lokalene er tilstrekkelig vedlikeholdt.

Av: Erling Høyte og Ulrik Rød Karlsson, Arntzen de Besche Advokatfirma AS

Utleier hevder for eksempel at leieobjektet, grunnet betydelig vedlikeholdsetterslep, er tilbakelevert i dårligere stand enn avtalt. Leietaker på sin side hevder imidlertid at en viss grad av slitasje må aksepteres, og at utleier dermed ikke kan lempe utbedringskostnadene over på leietaker.

Hva konklusjonen kan bli på denne diskusjonen, vil i all hovedsak bero på innholdet i partenes leiekontrakt.

Utgangspunktet

Husleielovens utgangspunkt er at utleier alene, fullt ut er ansvarlig for indre og ytre vedlikehold av de leide lokaler. Leietakeren er kun ansvarlig for vedlikehold av nærmere angitte innretninger som ikke er en del av den faste eiendommen.

Ved tilbakelevering skal eiendommen være ryddet og rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.

Husleieloven kan fravikes i profesjonelle forhold, hvilket i næringskontrakter rutinemessig gjøres.

Næringskontrakter

Den vanlige delingen av vedlikeholdsplikten er at utleier har alt utvendig vedlikehold, og leietaker har alt innvendig vedlikehold. Grensesonen, som gjerne defineres som porter, vinduer og lignende, tillegges tradisjonelt leietakerens vedlikeholdsregime.

Hva gjelder det innvendige vedlikeholdet, er normen ofte at eiendommen skal holdes i godt vedlikeholdt stand, eller i god håndverksmessig stand. Etter vår oppfatning er det ingen juridisk forskjell på de nevnte begreper, slik at ordvalget ikke får noen praktisk betydning.

Leietakers vedlikeholdsplikt vil som regel også omfatte tekniske innretninger i lokalet, så som heiser, rulletrapper, ventilasjonsanlegg mv. Det påligger imidlertid utleier å skifte ut slike anlegg når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

Tilbakelevering

Hvilken stand lokalene skal tilbakeleveres i ved avslutning av leieforholdet, vil variere noe fra kontraktstype til kontraktstype. En vanlig formulering er at eiendommen skal tilbakeleveres i håndverksmessig godt vedlikehold stand, men slik at normal slit og elde i eiendommen aksepteres. Hvis kontrakten ikke innehar en henvisning til at normal slit og elde aksepteres, er vår oppfatning at en slik aksept likevel må innfortolkes dersom kontraktens regulering for øvrig ikke tilsier annet.

I de mer spesielle tilfellene kan kontrakten være formulert slik at eiendommen skal leveres i samme stand som ved overtakelsen av lokalene, og at alminnelig slit og elde derfor ikke aksepteres. En slik regulering ser man gjerne i kontrakter hvor utleier har et særlig behov for å ha et skjerpet vedlikeholdsansvar.

«Begrepsbruken som benyttes i næringskontrakter kan gi opphav til mange diskusjoner mellom partene ved leietidens utløp. «

Praktiske problemstillinger

Begrepsbruken som benyttes i næringskontrakter kan gi opphav til mange diskusjoner mellom partene ved leietidens utløp. Det kan eksempelvis være vanskelig å bli enige om hva som er et løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold eller godt vedlikehold under leietidens løp.

Tilsvarende vil partene ofte være uenige om hva som skal anses som normal slit og elde i lokalene. Dette fordi det kan være vanskelig å avgjøre hva som er et resultat av dårlig vedlikehold og hva som skyldes alminnelig slit og elde. Denne problemstillingen vil særlig være aktuell i langvarige leieforhold.

Vurderingene som må foretas vil også avhenge av det aktuelle leieforholdets karakter. Har lokalene vært benyttet til kontorer, produksjonslokaler eller lagerbygg, vil vurderingene falle ut på forskjellig vis. Også leietidens lengde vil være av betydning for hva som aksepteres i forhold til lokalenes standard ved tilbakelevering. I kortere leieforhold vil det kunne stilles strengere krav til vedlikeholdsnivå og generell standard på lokalene enn i et langvarig leieforhold på 15 – 20 år.

Fornyelser og forlengelser av løpende leieforhold

Et leieforhold blir ofte forlenget en eller flere ganger, eller endret ved arealinnskrenkninger eller arealutvidelser. Endringene kan skape usikkerhet og lede til uenigheter mellom partene om hvilken stand eiendommen skal være i ved tilbakeleveringen. Eiendommen vil ofte være i noe dårligere stand på forlengelsestidspunktet enn den var ved første gangs overtakelse.  Spørsmålet er da hvilket tidspunkt som skal være utgangspunktet for vurderingen av hvilken stand eiendommen skal være i ved tilbakelevering

Vår vurdering er at utgangspunktet for vurderingen vil være eiendommens tilstand ved opprinnelig overtakelse såfremt ikke annet kan utledes av partenes leiekontrakt.

Ved arealutvidelse av eksisterende lokaler oppstår samme problemstilling. Her kan lokalenes vedlikeholdsnivå være forskjellig ved fraflytting, fordi leietiden eksempelvis har vært kortere i det utvidede leieareal enn i det opprinnelige leiearealet. Antagelig vil det riktige være å vurdere de nevnte arealer hver for seg hva gjelder vedlikeholdsnivå på tilbakeleveringstidspunktet.

Praktiske råd

For å unngå uenighet om de omtalte problemstillingene, er det avgjørende å kunne dokumentere lokalenes tekniske stand ved leieforholdets begynnelse og ved eventuelle forlengelser/utvidelser. Dette gjøres ofte ved at det gjennomføres en overtakelsesforretning hvor eiendommens tilstand dokumenteres. Vi anbefaler at det tas fotografier fra overtakelsesforretningen og at det utarbeides en overtakelsesprotokoll som begge parter signerer. Et annet råd er å innhente en takstrapport hvor eiendommens tekniske stand belyses. Etter mange år med nye subjekter både på leietaker- og utleiersiden, vil slike dokumenter langt på vei avklare diskusjonen om hva slags stand lokalene var i da eiendommen ble overtatt av leietaker. Tilstandsnivået ved tilbakelevering vil da være lettere å bli enige om.

Videre kan det være en fordel at partene underveis i leieforholdet har en løpende dialog og rutiner for kontroll av vedlikeholdet. Eksempelvis kan en enkel henvendelse fra utleier til leietaker kunne virke som en «wake up call» vedrørende vedlikeholdsplikten. Erfaringsmessig synes leietaker å ivareta sin vedlikeholdsplikt noe dårligere, dersom leietaker ikke får påminnelser fra utleier.

Dersom en leiekontrakt blir forlenget, er det avgjørende ikke bare å tenke «cash-flow» i leieforholdet, men også gjennomføre tiltak som nevnt, for i etterkant å kunne dokumentere vedlikeholdsnivået på de lokalene som omfattes av forlengelsen. Dersom lokalene på forlengelsestidspunktet er i dårlig vedlikeholdt stand, må det avklares om det eventuelt skal foretas en oppgradering av lokalene før oppstart av ny leieperiode. Alternativet er at partene definerer et nytt tilstandsnivå som utgangspunkt for vedlikeholdsvurderingen ved endelig avslutning av leieforholdet.

Avsluttende bemerkninger

For en utleier vil det som nevnt være fornuftig å følge opp lange leieforhold relativt tett. Dette medfører at ubehagelige overraskelser ved leietidens utløp kan unngås.  Erfaring viser at dårlig oppfølging og forvaltning av utleier har en tendens til å medføre at nivået på vedlikeholdet faller. Dette gjelder særlig i siste del av leieperioden hvor leietakeren har begrenset interesse av å investere i lokalene, fordi kontrakten er i ferd med å løpe ut.

Stikkord er følgelig en aktiv forvaltning av leieforholdet, hvilket for begge parter vil være å foretrekke fremfor den passive varianten.

Ulrik Rød Karlsson, fast advokat i Arntzen de Besche
Ulrik Rød Karlsson, fast advokat i Arntzen de Besche


ESTATELOKALER.NO

Copyright © 2016 Estate Media. All rights reserved.

ESTATE MEDIA NORWAY

POST OG BESØKSADRESSE RÅDHUSGATA 26,
0151 OSLO–NORWAY
KUNDESERVICE: INFO@ESTATEMEDIA.NO
TELEFON: +47 2242 4342

ANSVARLIG UTGIVER/ DAGLIG LEDER: TROND VALLE
ANSVARLIG REDAKTØR ESTATE LOKALER: SILJE RØNNE
NORDISK SALGSDIREKTØR: JAN ERIK PEDERSEN

ESTATE MEDIA ARBEIDER ETTER
VÆR VARSOM-PLAKATENS REGLER
FOR GOD PRESSESKIKK

LES SISTE MAGASIN:

EL0416_cover_nett

REGISTRER DEG GRATIS HVIS DU SØKER NYE LOKALER

TENKER DU Å FLYTTE?

ESTATE REALINFORM HJELPER DEG Å FINNE OPTIMALE LOKALER. ALT VI TRENGER Å VITE ER HVILKE KRAV DU HAR TIL TYPE LOKALE, AREAL, BELIGGENHET OG FLYTTETIDSPUNKT.

DU VIL OGSÅ MOTTA VÅRT NYHETSBREV HVER FREDAG MED DE KULESTE PROSJEKTENE, OPPDATERTE LEIEPRISER, NYTTIGE TIPS OG INSPIRERENDE ARTIKLER OM TRIVSEL PÅ KONTORET.