Stille og rolig i Oslo Syd

Priser og ledighet svinger mindre i randsonene av Oslo enn inne i sentrum. Dette er også tlfellet i den sørlige delen av Oslo. Her har prisene vært flate en lang stund, og den trenden ser ut til å fortsette også inn i det nye året.

Tips en venn:

Din kommentar

 

Tips oss på tlf. 21951000

Det har vært spekulert i om leietakere ville rømme randsonen av Oslo og benytte seg av de mulighetene som lave prisene i sentrum gir. Foreløpig ser det ikke ut til å være tilfellet. Enten er prisene i sentrum ikke lave nok til å starte en slik trend eller så har leietakerne i Oslo syd en annen grunn en pris til å bli værende. Det er likevel slik at prisene alltid vil være lavere i randsonen enn i sentrum, men at denne forskjellen minker når det er press på leie-prisene.

Hvor er Oslo syd?
Oslo syd er et stort og variert område. Rent formelt er Oslo Syd området fra Lambertseter og ned til Oslos sørlige grense inkludert Nordstrand og Holmlia. I praksis inkluderes hele Follo inn under paraplyen Oslo syd. Det betyr at viktige næringsområder som Oppegård, Kolbotn, Ski og Vestby inkluderes inn under paraplybetegnelsen Oslo Syd. Området domineres av næringsparker samt lager- og logistikkbygg ikke minst på grunn av at en viktig innfartsåre til Oslo går gjennom området.

Priser og ledighet
Leieprisene i Oslo syd ligger på de samme nivåene som i slutten av 2009 og ledigheten er også stabilt lav. Kontorlokaler ligger på mellom 1000 og 1400 kroner. Topplokalene ligger noe høyere, og trolig må man regne med å måtte ut med i overkant av 1500 kroner for de aller beste lokalene. Ledigheten i området ligger på rundt 6,5 prosent. De lave leieprisene gjør at det den siste tiden ikke har vært veldig mange utviklingsprosjekter i dette området, men noen har det vært og noen pågår akkurat nå.

Logistikk og lager
Det er likevel lagerlokalene som dominerer markedet i Oslo syd. E6 gjennom Oslo Syd er en viktig transportåre for alle varer som kommer fra Europa og skal enten til Oslo-området eller videre oppover i Norge. Denne strekningen er etter hvert blitt enda mer funksjonell etter at tunnelen ved Vinterbro er ferdig og korkene som sneglet seg gjennom Ringnes-tunnelen nå er en saga blott. 
Prisen på lagerlokaler svinger mindre enn for kontorlokaler, mens det er en moderat oppgang i prisene i gode tider, er differansen ut fra kvalitet blir større i litt tøffere tider. Det kan bety at de som ikke har de beste beliggenhetene og de beste kvalitetene taper i konkurransen. Det er store sprik i leieprisene for lagerlokaler. Prisen avhenger både av beliggenhet og kvalitet på eiendommen. For lager med såkalt A-kvalitet, med over seks meter takhøyde, og den beste beliggenheten i nærhet til Oslo, varierer prisene fra 850 kroner pr. kvadratmeter til 1 100 kroner meteren. B-kvaliteten, med fire til seks meter takhøyde i samme område, har leiepriser fra 600 til 850 kroner pr. kvadratmeter. I industriområder med god adkomst til E6 er leieprisene for A-kvalitet mellom 700 og 900 kroner pr. kvadratmeter. B-kvalitet har leiepriser på mellom 550 og 700 kroner.

Andre funksjoner
Det er likevel ikke bare takhøydene som er avgjørende for kvaliteten. Moderne lagerbrukere etterspør også gode lasteramper og snuplass for trailere som ser ut til å bli stadig lengre. De fleste brukere av slike bygg ønsker seg en 80/20 deling mellom kontorer og lager. For større brukere kan det lønne seg å ta kontakt med utviklere for dermed å kunne få skreddersydd et nytt bygg tilpasset egne behov. Her er det muligheter både i Vestby og Ski.

Nye investeringer og nye prosjekter

Priser og ledighet svinger mindre i randsonene av Oslo enn inne i sentrum. Dette er også tilfellet i den sørlige delen av Oslo. Her har prisene vært flate en lang stund, og den trenden ser ut til å fortsette også inn i det nye året.

Samtidig er området i ferd med å bli enda mer spesialisert og avhengig av et godt marked inne lager og logistikk. Ferd Eiendom har blant annet kjøpt en tomt i Vestby for 150 millioner kroner. 270 mål tomt, potensial for inntil 100.000 kvadratmeter fordelt på flere bygg for lager og logistikk. Tomten har god beliggenhet og er ferdig regulert. Fra eiendommen er det kort vei til internasjonale innfartsårer og havneområder. Strekningen mellom Svinesund og Vestby er godkjent for vogntog med lengde inntil 25,5 meter og totalvekt inntil 60 tonn. Med dette kjøpet og utbyggingen på N2 i Vestby vil Ferd Eiendom kunne tilby totalt 150.000 kvadratmeter leieareal i dette området.

Ski
Også i Ski Næringspark er det stor aktivitet. Næringslivet har oppdaget at området ligger gunstig til. I nordøstenden av Ski Næringspark utvikles nå Ski Logistikkpark der Höegh eiendom har lagt ut 80 mål, som er til salgs. Dette er den delen av næringsområdet på Drømtorp som grenser opp mot Løkenveien og Nordre Ski gård. 
Bulk Eiendom er også en aktør som satser i Ski. På vårparten kjøpte selskapet den såkalte Q4 tomten, som skal utvikles blant annet til lager- og logistikkformål. Tomta gikk for 195 millioner kroner, noe som var 30 millioner over takst. Disse pengene tilfalt Ski kommune som var svært fornøyd med salget. Det var også kommunen som valgt å regulere tomta til næringsformål i utgangspunktet. Rett før jul ble tomta også ferdig regulert i kommunens planutvalg og heter nå formelt Fugleåsen Næringspark. Bulk Eiendom ser for seg ett års planarbeid og ett års byggetid. Det betyr at de første næringsbyggene kan stå klare på tomten våren 2012.

Ryenstubben 10
Det bygges også nye kontorlokaler i dette området. Litt nærmere Oslo sentrum, det vi si på Ryen, bygges nå Oslos første passivhus med adresse Ryenstubben 10. 
Kravene til passivhus er strengere enn de som stilles til energiklasse A-bygg og bygget blir dermed svært energieffektivt.  Bygget har planlagt ferdigstillelse på nyåret 2012.
Det er energientreprenøren GK som bygger bygget delvis til seg selv. Miljøhuset blir på 14.000 kvadratmeter, men GK skal bare bruke cirka halvparten selv.
Leieprisen blir på rundt 1750 kroner, noe som er relativt høyt i dette området. Men samtidig er de få referansebygg fordi det er lenge siden det er bygget nye eiendommer i området. Dette blir et bygg med høye kvaliteter, noe som også reflekteres i kvadratmeterprisen. Samtidig forventes energikostnadene å bli desto lavere. 
Ved byggingen av eiendommen vil det bli lagt vekt på store og lyse flater, representative inngangspartier, samt miljøvennlige, fleksible og energieffektive løsninger. Det blir felles kantine, samt innendørs parkering i byggets kjeller. Leiearealene egner seg like godt for oppdeling i cellekontorer, som for landskap.
Ryen er et attraktivt område med god logistikkmessig beliggenhet. Ryenkrysset er et viktig knutepunkt, med umiddelbar tilgang til Ring 3 og E 6, og kort vei til E 18. Fra Ryenkrysset kan en også kjøre ned Svartdalstunnelen, og komme til sentrum på tre minutter.

PASSIVHUS: I Ryenstubben bygges Oslos første passivhus. Energikravene til passivhus er strengere enn til energiklasse A-bygg. Det er energientreprenøren GK som bygger bygget delvis til seg selv.

Nytt Estate Lokaler

Les den online her