Miljø, prisoppgang og arealeffektivitet

Estate Lokaler har utfordret et knippe sentrale skikkelser i eiendomsbransjen til å se inn i krystallkulen for neste år. Her er deres svar.

Tips en venn:

Din kommentar

 

Tips oss på tlf. 21951000

– 2011 får miljøfokus

Miljø blir en slager i 2011, mener Morten Kjeldby, senior rådgiver i CB Richard Ellis.

Morten Kjeldby, CB Richard Ellis

- Fremover forventes en videre flat utvikling i leieprisene. Våre modeller tilsier en mulig oppside på 10 prosent for neste år, men flere underliggende drivere gjør at vi er avventende og heller tror på et videre flatt marked. Nybygg-markedet forventes å tilføre kun 75.000 m2 i 2011.  Dette sammenholdt med en moderat økonomisk vekst gjør at ledigheten forventes å ligge på 7-8 prosent gjennom 2011 og kanskje videre inn i 2012. Veksten i leieprisene forventes derfor å komme i arealer som har fokus på effektivitet og miljø hvilket vi gi nybygg et fortrinn i kampen om nye leietakere. 

- Norske forbrukere har det rimelig godt, hvilket gjenspeiler seg i privat konsum. Vi har lav ledighet og lav rente, og begge deler ser ut til å holde seg en stund fremover. Dette indikerer fortsatt gode tider for varehandel, samt logistikk (varene må fraktes og lagres). Leienivåene innenfor disse sektorene forventes derfor å ha god underliggende substans.
- Hvilke områder i Oslo tror du blir mest populære i tiden som kommer – og hvorfor?  - I oppgangstider ser vi at CBD-området alltid tiltrekker seg leietakere. I den forbindelse har vi selvsagt tro på økt interesse og tilflyttingen for Bjørvika etter hvert som området blir ferdigstilt de neste årene. Når Bjørvika er ferdig utbygget, vil det nye strøket ha ca. 5 000 boliger og ca. 20 000 arbeidsplasser.
- Med utvidelsen av CBD til Bjørvika har vi Kvadraturen som bindeleddet fra Vika/Aker Brygge. Randsonen i området rundt Bjørvika vil attrahere virksomheter som ikke skal inn i selve Bjørvika, som nedre del av Kvadraturen. Leietakere der vil der nyte godt av infrastrukturen, mangfoldet og faceliften Bjørvika området nå får, de gis en goodwill som i dag ikke er priset inn i leiekontraktene. Det er nå en differanse i leienivåer mellom kontorlokaler i randsonen og selve Bjørvika, noe vi forventer en naturlig justering på etterhvert.   
Morten Kjeldby sier knutepunkt i umiddelbar nærhet til Oslo med god infrastruktur vil være populære, og han nevner spesielt Lysaker, Sandvika og Asker.
- Ser vi fem år frem i tid vil knutepunktene som er sentrumsnære stå for tur, særlig med Økern (og Alnabru) i spissen hvor det vil være lønnsomt å ta en posisjon nå. Vi ser at bykjernen over tid stadig utvides, bare de neste fem årene antas det en kraftig tilflytting til Oslo med nærmere 100.000 mennesker. 
Kjeldby sier til Estate Lokaler at økt arealeffektivitet, profesjonalisering av relokaliseringsprosesser og økt miljøfokus er blant elementene som blir sentrale i 2011.
- Generelt ser vi en profesjonalisering av relokaliseringsprosesser ved at leietakerne ønsker bistand fra en søkemegler. Dette fører til at leietakere blir mer bevisste sine valg samt krav til nye lokaler og hva de ønsker å oppnå ved flyttingen.
- Kravet til økt arealeffektivitet må også nevnes. I de siste årene har vi sett en trend hvor disse selskapene, gjennom sine eiendomsavdelinger, setter normtall når det eksempelvis gjelder kvm pr ansatt eller andre måltall som styrende ved relokalisering eller reforhandling av sine kontrakter.  Denne type krav er ikke mindre aktuelle i nedgangstider og vi har oppdragsgivere som setter krav til effektivitet helt ned til 14-15 m2 pr ansatt eller baserer seg på løsninger med fleksible plasser for å utnytte at alle ansatte ikke er på kontoret samtidig.
- Fokuset på miljø og grønne bygg håper vi blir et absolutt krav fra alle leietakere i tiden fremover, pt. er det få oppdragsgivere som i utgangspunktet er fremtidsrettet ved å tenke energioptimalisering. Det ligger betydelige økonomiske besparelser ved å bo i et energieffektivt bygg, i tillegg bør det av flere årsaker være viktig for virksomheter å fremstå med en grønn profil. Vi tror det er viktig at leietakerne setter standarden mot gårdeierne, for vi bør ikke være kjent med at kontor-Norge i dag huses i næringsbygg med snittforbruk på ca 270 kWh/kvm pr år!
Kjeldby råder bedriftslederne til å benytte sjansen til å sikre seg leiekontrakter til “leietakervennlige” priser.
- Det er mange fallgruver i søkeprosessen etter nye, optimale lokaler. Og, markedet tatt i betraktning tror vi tiden nå er inne for å inngå en leieavtale eller kanskje reforhandle en allerede inngått kontrakt hvor motytelsen kan være å forlenge denne.  Kontorledigheten gjør at leieprisene generelt er leietakervennlige og det kan derfor lønne seg å være proaktiv og ikke vente tett opp mot leiekontraktens utløp for en handler.

– Bred oppgang i Oslo

Christian Ringnes, administrerende direktør i Eiendomsspar og Victoria Eiendom, tror på pluss i alle segmenter neste år.

Christian Ringnes, Eiendomsspar

- Vi tror på oppgang i alle segmenter i Osloregionen, drevet av fortsatt god etterspørsel og minkende tilførsel av nybygg sammenlignet med de foregående år. Dette innebærer positiv leieutvikling både for kontor, butikk, hotell, lager og bolig i 2011.
Christian Ringnes sier sentrum, inkludert Bjørvika og Tjuvholmen vil fortsette å være populære områder i Oslo. Han sier Bjørvika og Tjuvholmen hjelpes av mange attraktive nybygg og det øvrige sentrum er i et historisk perspektiv enn så lenge attraktivt priset.
- Av randsonebeliggenheter tror vi mest på Skøyen, Lysaker/Fornebu, Nydalen og Helsfyr, som alle har god kommunikasjon og en attraktiv bygningsmasse.
På spørsmål på hvilke interiørtrender som utmerker seg, svarer Ringnes slik:
- Her er de individuelle variasjoner store, men lokaler som gir muligheter for fleksible løsninger og endringer er ønsket. Dekor,  kunst og møblering har fått større betydning enn før og man ønsker gjerne ”sosiale møteplasser” integrert i lokalene. Det er mer åpne eller halvåpne landskaper enn for endel år siden, men det synes som de fleste arbeidstagere fremdeles får ha sin egen faste arbeidsstasjon.
- Det viktigste under jakten etter nye lokaler er å kartlegge sitt behov og ønsket beliggenhet. Markedet er såpass konkurranseutsatt og effektivt priset at det å jage etter den ”beste dealen” istedenfor å sikre seg de mest mulig  hensiktsmessige lokalene, ikke er særlig fornuftig. Spesielt om man flytter  inn i lokaler som er under nybygging eller rehabilitering, er det viktig å velge lokaler med en dyktig og imøtekommende gårdeier, ellers blir det garantert problemer i lang tid, sier Christian Ringnes.

– Vil nærme seg 4000 kroner

Knut Efskin i DnB NOR Næringsmegling tror toppnivåene i CBD vil komme opp mot 4000 kroner kvadratmeteren i 2011.

Knut Efskin, DnBNOR Næringsmegling

- Vi ser allerede nå at det forhandles på vesentlig høyere nivåer enn det vi har sett den siste tiden. Det forhandles nå lokaler for helt opp mot 4000 kroner i CBD, sier administrerende direktør i DnB NOR Næringsmegling, Knut Efskin. Dersom det skjer påpeker han at prisveksten i CBD vil være ganske stor. 
- De siste kontraktene har blitt signert på rundt 3000 kroner, sier Efskin. Et hopp til 4000 kroner gir altså en prisvekst på over 33 prosent, i praksis på bare noen måneder. 
- Generelt ser vi for oss en moderat prisvekst på mellom fem og ti prosent, men enkelte områder vil altså stige mer enn andre, sier Efskin. Han forteller at de er litt redde for områder som Lysaker og Fornebu på grunn av at det den senere tiden har vært noe økende ledighet. 
- Men vi har ikke sett at det har hatt noen effekt på leieprisene, derfor tror vi at områdene kommer til å holde seg, sier Efskin.

Ingen taperområder
DnB NOR tror at CBD  med Aker brygge, Vika og Tjuvholmen vil være de mest attraktive områdene også i 2011.
- Vi vil i tilegg føye til noen andre deler av sentrum. Regjeringskvartalet og ikke minst Bjørvika også vil være veldig populære. Dette området fremstår i dag som veldig attraktivt og institusjonelle leietakere har funnet veien hit. Etter hvert vil det også bli attraktivt for bedrifter av type advokater og lignende. Dette er et område som har det beste foran seg, sier Efskin. 
Han påpeker at på samme måte som noen områder øker i attraktivitet, så vil det også være noen som taper attraktivitet. 
- Vi ser ikke for oss at noen områder kommer til å falle skikkelige vanskelig ut, det er ingen taperområder fordi det er alltid leietakere som søker seg til andre steder enn Aker Brygge. Likevel er det områder som kan bli utsatt for økende ledighet. Vi ser for oss at deler av randsone øst og nord, og vest for Fornebu kan oppleve økende ledighet, sier Efskin.

Økende miljøbevissthet
Efskin ser ingen nye trender som utpeker seg veldig sterkt i leiemarkedet. Leietakerne er opptatt av kvalitet og god standard. 
- Det som mange er i ferd med å bli mer opptatt av er dette med energieffektivitet. Skal man flytte inn i nybygg, så ønsker de seg klasse A og i alle fall B. Dette er nok noe vi kommer til å se mer og mer av, sier Efskin. Hans tips til leietakere som er på jakt etter nye lokaler er at de må ta seg god tid. 
- Utbudet er nå så stort at man kan få gode lokaler til gode priser. I en slik prosess er det fornuftig å bruke søkemegler. Skal man gjøre det skikkelig er det en tidkrevende prosess, sier Efskin.

- Henger seg for mye opp i pris

Mange leietakere henger seg for mye opp i kvadratmeterprisen og utelukker dermed mange lokaler før de har regnet på totalkostnadene, mener Vegard Martinsen i Realist Næringsmegling.

Vegard Marthinsen, Realist Næringsmegling

- Dersom jeg skal gi ett tips tror jeg må være at leietakerne ikke må se så mye på kvadratmeterprisen. Dette er det mange som bommer på. De spør i en veldig tidlig fase hva kvadratmeterprisen er, og dersom de mener at den er for høy så utelukker de lokalet, sier næringsmegler hos Realist Næringsmegling, Vegart Martinsen. 
Han forteller imidlertid at ofte kommer lokaler som har noe høyere kvadratmeterpris bedre ut når man ser på totalkostnaden for lokalet. 
- Det har både med arealeffektivitet å gjøre, men også energiforbruk. Nye lokaler er som regel noe dyrere per kvadratmeter, men til gjengjeld trenger man kanskje ikke leie like mange meter, samtidig som energikostnadene blir lavere, sier Martinsen.

- Hvor går leieprisene i 2011?
- Jeg tror leieprisene vil bevege seg svakt i positiv retning, sier Martinsen. 
- Hvilke områder i Oslo tror du blir mest populære i tiden som kommer? Hvorfor?
- Jeg tror de områdene som de siste årene har vist seg å være populære, som for eksempel CBD, Lysaker og Skøyen, vil fortsette å hevde seg. Bjørvika vil komme mer, men ut over det tror jeg ikke at styrkeforholdet kommet til å forskyve seg i særlig stor grad, sier Martinsen. 
- Ser du noen spesiell utvikling i trendene for hvordan leietakerne vil ha det på kontoret? 
- Det som helt klart har fått og som kommer til å få mer fokus er areal- og energieffektivitet. Det er i ferd med å gå fra ord til handling og nå har dette begynt å bli tillagt faktisk betydning. Tidligere har man snakket om energieffektivitet, men ikke tillagt det særlig betydning, men dette er nå altså i ferd med å endres. Man er også opptatt av inneklima og arbeidsmiljø, sier Martinsen.

- Leieprisene vil tendere oppover

- Leieprisene vil holde seg stabile, men i de områdene som styrker seg ytterligere vil det komme en liten vekst i leienivået.

Eiliv Christensen, NAI First Partners

- Generelt så tror vi ikke at leienivåene kommer til å øke noe særlig, men i områdene som er i vekst, kan det komme en liten prisvekst, sier administrerende direktør i NAI First Partners, Eiliv Christensen. 
Bjørvika, Tjuvholmen, Skøyen og Fornebu
Områder han mener vil styrke seg er de områdene som har god kvalitet og et bredt tilbud, god offentlig kommunikasjon, blandet det flytog, og at de er lett tilgjengelige. 
- Dermed sier det seg selv hvilke områder vi mener kommer til å oppleve økt attraksjon. Bjørvika sier seg selv, men det nevnes. Tjuvholmen står seg også godt, selv om det er litt avstand til offentlig kommunikasjon. Området har selvfølgeig et særpreg og andre kvaliteter som gjør at det likevel vil være topp notch, sier Christensen. 
Han mener også at Skøyen kommer til å holde seg godt. Det samme gjelder også Fornebu. - Lysaker ligger litt i midten og blir angrepet fra begge sider. Området klarer seg godt, men vi tror ikke at potensialet for videre vekst er veldig stort. Generelt kan vi si at disse clusterne vil tendere oppover når det gjelder leiepris, sier Christensen.

Nytt eller total rehabilitering
En trend i leiemarkedet Christensen ser, som han påpeker ikke er helt ny, men som vil forsterke seg, er at større bedrifter enten vil ha helt nye eller totalt rehabiliterte bygg. 
- Samtidig ser vi også at leietakerne vil ha fleksible løsninger. Det å utelukkende ha kun landskapsløsninger er på retur. Det betyr at de store åpne løsningene ikke er like mye i vinden som de har vært. Nå vil de i større grad ha lommer og avgrensede arbeidsplasser, sier Christensen. 
I tillegg er det selvfølgelig fokus på miljø og energieffektivitet. Christensen tror de stadig strengere kravene til energisparing vil få noe å si for kravene til ventilasjon. 
- Særlig det offentlige har krevd mye i forhold til ventilasjon og kjøling av luft. Jeg mener kravene har vært for høye og at man i fremtiden vil bli nødt til å tåle litt variasjoner i luftkvalitet og temperatur. Miljøkravene vil gå foran inneklimakravene, sier Christensen.

Bruk god tid
Hans tips til leietakere som er på jakt etter nye lokaler er ganske spøkefullt at de ”må bruke meglere”. Selv om han sier det litt på fleip så ligger det også ganske mye alvor i uttalelsen. 
- Jeg mener det. Årsaken er at man ved å bruke megler får kjennskap til markedet og profesjonell hjelp helt frem. Å sette seg inn eiendomsmarkedet i Oslo er omfattende og tidkrevende. Ved å bruke megler får man hjelp til å huske på alt som skal huskes på, og det er ganske mye, sier Christensen. 
Han påpeker også at man ikke bør forhaste seg når man velger å flytte på seg. 
- Man bør gjennomføre en prosess hvor man evaluerer hva som har vært bra med de lokalene man er i nå og hva som har vært dårlig. Det er vesentlig å tenke fleksibilitet for å ivareta organisasjonens behov. Man bør bruker flytteprosessen til å utvikle og trimme organisasjonen, sier Christensen.

– Tegn lange kontrakter nå

Thor Bjørdal i Colliers International tror det blir marginale bevegelser i leienivåene neste år. Men på lang sikt tror han leieprisene skal markant opp.

Thor Bjørdal, Colliers International

- Jeg vil anbefale alle som skal inn i nye lokaler å tegne lange kontrakter. De blir dyrere på litt lengre sikt, fastslår han etter en titt inn i krystallkulen for å sjekke fremtidsutsiktene. 
- Og gå for lokaler med høy kvalitet. Du må ikke betale spesielt mye for de nå, legger han til.Han tror generelt på en flat prisutvikling i 2011.
- Prisene har tendert forsiktig opp i år, og har nådd et nivå hvor jeg ikke tror de skal videre. Det er en viss forskjell på prestisjelokaler, trippel A-lokaler, og de øvrige, men når vi ser de oppnår 3500 kroner i de mest attraktive områdene, er det ikke så mye mer å gå på, sier han med henvisning til Aker Brygge og Haakon VIIs gate i Oslo. 
Et område tror han imidlertid fremdeles har et potensiale for et oppsving på fem til ti prosent.
- Nivåer på 2650 kroner kvadraten i Bjørvika kan nok gå høyere allerede i 2011, tror Bjørdal.

– Bjørvika/Sentralbane-?området blir det nye CBD

Hans Welle-Watne og Roger Grant Gustavsen i Cordea Realestate har klare råd for den som er på jakt etter nye lokaler.

Roger Gant Gustavsen (øverst) og Hans Welle-Watne, Cordea Realestate

Hans Welle-Watne og Roger Grant Gustavsen i Cordea Realestate deler opp den mulige prisutviklingen i Oslo slik:

• CBD Aker brygge/Tjuvholmen: stigende
• CBD Bjørvika: sterkt stigende
• Sentrum: stigende
• Oslo Øst: svakt stigende
• Oslo Vest: svakt stigende
• Oslo Nord: svakt stigende
• Lysaker: stigende
• Skøyen: stabil

Også Welle-Warne og Grant Gustavsen har stor tro på Bjørvika/Sentralbaneområdet i tiden som kommer.
- Vi har mest tro på Bjorvika/Sentralbaneområdet som et svært spennende område i utvikling fremover mot 2015 og som et kommende CBD-område. Siste tilskuddet nå blir det nye KLP-bygget på Sentralbanestasjonen. Bjørvikautviklingen kan også skape influens for Kvadraturen, sier de to.Hva gjelder dagens trender for interior, innredning og øvrige faciliteter, svarer Cordea-meglerne slik:
- Leietakerne ønsker åpne kontorløsninger, høy arealeffektivitet , nøktern, men moderne standard. I tillegg har mange krav til parkering
Hvilke konkrete tips vil dere gi til leietakere som er på jakt etter nye lokaler?
- Sett opp en tydelig kravspesifikasjon. Planlegg prosessen i tid. Bruk søkemegler med forvaltningskompetanse. Selektér og velg ut et begrenset antall alternativer, inntil eksempelvis fem. Vær klar over forskjellen mellom direkte leie og fremleie. Bruk bransjens standardkontrakt og pass på at eiendomsskatt ikke er fellesutgift, men en eierkostnad

Nytt Estate Lokaler

Les den online her