Eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter

Eksklusivitetsavtaler inngås mellom profesjonelle parter i de fleste bransjer. Denne artikkelen er avgrenset til en overordnet vurdering av eksklusivitetsklausuler i leieavtaler.

Tips en venn:

Din kommentar

 

Tips oss på tlf. 21951000

Et eksempel på en eksklusivitetsklausul i en leieavtale kan være følgende:  
Utleier skal ikke leie ut til andre leietakere i senteret innenfor samme bransje som [X]. 
I praksis ser vi at slike eksklusivitetsklausuler særlig anvendes i leiekontrakter på kjøpesentre. 
Eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter som medfører etableringshindring for konkurrerende virksomhet, kan begrense konkurransen til skade for forbrukerne og derfor være i strid med konkurranseloven. Virkningen mellom partene som har avtalt slik klausul i strid med konkurranseloven vil være at klausulen er ugyldig. Partene kan også risikere erstatningskrav fra tredjeparter, overtredelsesgebyr og tvangsmulkt fra Konkurransetilsynet.

Virkningen og hensiktsmessigheten av eksklusivitetsklausuler
(a) Leietakers krav til eksklusivitetsklausuler
Formålet bak en leietakers ønske om en eksklusivitetsklausul i en leiekontrakt, er normalt å unngå eller begrense konkurransen. Dette for å sikre seg et høyest mulig kundevolum med tilhørende omsetning, og at prisene kan holdes høyest mulig. Eksklusivitetsklausuler vil kunne være avgjørende for om en leieavtale kommer i stand eller ikke.  
Eksklusivitetsavtaler kan ha en legitim forretningsmessig begrunnelse. Dette kan for eksempel gjelde for et selskap som gjør betydelige investeringer for å etablere seg i et område, og hvor det kan gis en viss eksklusivitet for å beskytte investeringen som må gjøres for å komme inn på markedet. 
Det kan imidlertid ikke utelukkes at leietakere innenfor bestemte bransjer kan være tjent med en samlokalisering i samme senter og på denne bakgrunn ikke vil være tjent med eksklusivitetsklausuler. Etter den erfaring vi har fra enkelte deler av detaljhandelen, særlig innen sports- og elektronikkbransjen, er det ofte ønskelig med en slik samlokalisering på sentre da dette har en tendens til å tiltrekke flere kunder enn om butikkene ligger i et senter uten slik konkurranse. Ut fra disse betraktningene kan eksklusivitetsklausuler innen bestemte bransjer være lite hensiktsmessig for en leietaker å kreve. 
(b) Utleiers rett til å bestemme sammensetningen av butikker i et senter.
Utleiere har i medhold av nye kontrakter som inngås full myndighet til å bestemme sammensetningen av butikker i et senter. Utleier har videre gjennom klausuler som regulerer fremleie og overdragelse som regel kontroll over at det ikke kan etableres leietaker i et lokale utenfor den bransjen som er definert i leiekontrakten. Formålet bak disse bestemmelsene er blant annet at utleier skal ha full kontroll over sammensetningen av ulike butikker i et senter for å gjøre det mest mulig attraktivt for en størst mulig kundemasse. De aller fleste leiekontrakter inneholder i dag et element av omsetningsbasert leie, og utleier har av denne grunn et sterkt insitament for å gjøre kjøpesentre mest mulig attraktivt. Ut fra betraktningen ovenfor i forhold til samlokalisering av konkurrerende virksomheter i samme senter, kan det være at den totale omsetningen ved senteret øker ved å la konkurrerende virksomheter etablere seg i samme senter. Denne hensiktsmessighetsvurderingen vil være bransjeavhengig og vil måtte vurderes i hvert enkelt tilfelle.

Konkurranserettslige forhold 
Eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter kan være i strid med konkurranseloven § 10, og/eller utilbørlige utnyttelse av dominerende stilling i strid med konkurranseloven § 11. Dette temaet er omfattende, og vi skal her kun belyse noen overordnede vurderingstemaer som kan være praktisk i forhold til leiekontrakter. 
Det er etter begge regelsett sentralt å foreta en konkret vurdering av om konkurransen begrenses som følge av eksklusiviteten i det eller de berørte markeder. Ved leiekontrakter i kjøpesentre vil det strengt tatt være to berørte markeder, det vil si utleiemarkedet og det produktmarkedet som den enkelte leietaker bedriver virksomhet innen. Konkurransebegrensingene som følge av eksklusiviteten vil først og fremst finne sted i det produktmarkedet den enkelte leietaker har sin virksomhet innen.
(a) Konkurransebegrensende avtaler 
– konkurranseloven § 10.
Avtaler/samarbeid som har til formål eller virkning å hindre, innskrenke eller vrikonkurransen kan være i strid med konkurranseloven § 10 første ledd. For at en avtale / et samarbeid skal være forbudt etter konkurranseloven § 10, må det begrense konkurransen merkbart. Fra konkurranseloven § 10 første ledd siteres: 
Enhver avtale mellom foretak, enhver beslutning truffet av sammenslutninger av foretak og enhver form for samordnet opptreden som har til formål eller virkning å hindre, innskrenke eller vri konkurransen, er forbudt, særlig slike som består i… 
Forbudet i § 10 omfatter konkurransebegrensende avtaler mellom to eller flere foretak. Avtalens form er uten betydning, og det er ikke et krav om at avtalen må være juridisk bindende. Videre omfatter forbudet enhver konkurransebegrensende samordnet opptreden. Med samordnet opptreden menes at foretak, uten at det foreligger avtale, opptrer i samforstand på en bestemt måte. Eksklusiviteten mellom partene trenger ikke kommer direkte til uttrykk i en leiekontrakt, men kan vise seg gjennom utleiers adferd ved at denne tillater eller ikke tillater etablering av konkurrerende virksomhet i et senter. Selv om det ikke fremkommer i skriftlig avtale mellom leietaker og utleier at de har inngått en eksklusivitetsavtale, kan en høyere leiepris enn markedspris være en indikasjon på at slik avtale er inngått.
Leiekontrakter mellom utleier og leietaker i et kjøpesenter vil normalt være vertikale avtaler, det vil si avtaler mellom foretak på forskjellige omsetningstrinn. Det er antatt at vertikale avtaler er mindre konkurranseskadelig enn horisontale avtaler, dvs. avtaler mellom foretak på samme omsetningstrinn, da horisontale avtaler gjelder samarbeid mellom faktiske eller potensielle konkurrenter. 
Vertikale avtaler er særskilt regulert i forskrift av 17. august 2004 nr. 1196 og forskrift av 21. juni 2010 nr 898. Dette er et såkalt gruppefritak, som innebærer at dersom vilkårene her er oppfylte så gjøres det et unntak for vertikale avtaler fra konkurranseloven § 10 første ledd. Dersom vilkårene for unntak for vertikale avtaler ikke kommer til anvendelse, skal lovligheten av en eksklusivitetsklausul vurderes for å slå fast om denne har til formål eller virkning å hindre, innskrenke eller vri konkurransen i strid med konkurranseloven § 10 første ledd. Om det er tilfellet, og vilkårene for gruppefritaket for vertikale avtaler ikke er oppfylte, må det vurderes hvorvidt eksklusivitetsklausulen likevel kan være lovlig etter konkurranseloven § 10 tredje ledd. Konkurranseloven § 10 tredje ledd stiller fire vilkår som må være oppfylt for unntak fra § 10 første ledd: (1) Avtalen må bidra til å effektiviseringsgevinster, (2) forbrukerne må sikres en rimelig andel av de fordeler som oppnås, (3) avtalen må ikke pålegge et foretak restriksjoner som ikke er absolutt nødvendige for å nå målene og (4) at foretakene ikke gis en mulighet til å utelukke konkurranse for en vesentlig del av de varer som omfattes av avtalen.

Tidsavgrensning
I forhold til vertikale avtaler og leiekontrakter spesielt, skal det nevnes at reguleringen av vertikale avtaler i medhold av ovenfornevnte forskrifter, ikke kommer til anvendelse hvor eksklusivitetsklausulen har en varighet på mer enn 5 år. Eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter inntar ofte ikke en tidsavgrensning. Lengden på eksklusiviteten vil da følge leiekontraktens varighet. Dersom leieperioden i leiekontrakten er tidsubestemt, tidsbestemt for en perioden lengre enn 5 år eller ved at leieperioden fornyes automatisk etter 5 år, kommer unntaksreguleringene i forskrift om vertikale avtaler ikke til anvendelse. En konkurranseklausul som stilltiende fornyes utover et tidsrom på fem år, anses som inngått på ubestemt tid. 
Ved 30% markedsandel hos både utleier og leietaker for avtaler som er inngått etter 31. mai 2010 i det aktuelle markedet, vil markedsandelen ekskludere at forskriften om vertikale avtaler kommer til anvendelse. Reguleringen av markedsandel har endret seg fra forskriften av 2004 til forskriften av 2010. I forskriften av 2004 som fremdeles gjelder for avtaler som trådte i kraft den 31. mai 2010 eller tidligere, var det tilstrekkelig at markedsandelen var på 30% hos enten utleier eller leietaker for å ekskludere at forskrift om vertikale avtaler kom til anvendelse. 
Dersom vilkårene i gruppefritaket ikke er oppfylte, må det som ovenfor nevnt vurderes hvorvidt eksklusivitetsklausulen likevel kan være lovlig etter konkurranseloven § 10 tredje ledd.
(b) Utilbørlige utnyttelse av sin dominerende stilling – konkurranseloven § 11
Forbudet i konkurranseloven § 11 retter seg mot foretak, og oppstiller to vilkår som må være oppfylt for at det skal foreligge en overtredelse: (1) foretaket må ha en ”dominerende stilling” og (2) foretakets atferd må innebære en ”utilbørlig utnyttelse” av den dominerende stillingen. Fra konkurranseloven § 11 første ledd siteres: 
Et eller flere foretaks utilbørlige utnyttelse av sin dominerende stilling er forbudt. 
Det er ikke forbudt i seg selv å ha en dominerende stilling i et marked i et utleiemarked eller et produktmarked, men § 11 setter visse grenser for hvordan dominerende foretak kan opptre i markedet. Et dominerende foretak har et særlig ansvar for å unngå at dets atferd begrenser konkurransen.

Definisjonen av dominerende stilling
Hvorvidt et foretak kan sies å ha en dominerende stilling, må vurderes ut fra en helhetsvurdering av konkurranseforholdene i det relevante markedet. En høy markedsandel kan indikere at et foretak er dominerende. Dersom et foretak har over 40% markedsandel i det relevante markedet, vil foretaket normalt ha en dominerende stilling. Den geografiske avgrensning av det markedet kan ha ulike tilnærmingsmåter for den enkelte aktør enten det er på utleier- eller leietakersiden. Beregningen av et foretaks markedsandel er omfattende og vi redegjør ikke nærmere for den her. 
En leietaker som er en dominerende aktør i et avgrenset marked og som krever eksklusivitetsklausul i en leiekontrakt med det formål eller den virkning at konkurransen begrenses til skade for forbrukerne, kan være i strid konkurranseloven § 11. Om dette er tilfellet beror på en konkret vurdering.

Nytt Estate Lokaler

Les den online her