Dette er en betaversjon av estatelokaler.no. Eventuelle feil og mangler kan meldes til webmaster Even Schjenken.

Logg inn

Lukk

Sist publiserte

kvm 

kvm 

Leietaker tips » Leietaker juss

Utleiers ansvarsbegrensning

Utleiers ansvarsbegrensning

Meglerstandarden for utleie av næringseiendom har en rekke begrensninger i leietakers beføyelser dersom utleier misligholder. I denne artikkelen skal vi kort kommentere ansvarsbegrensningen tilknyttet utleiers erstatningsansvar. Denne er oppad begrenset til tre måneders leie. Begrensningen fremstår for mange leieforhold som svært lav, og ikke minst opplever vi også bestemmelsen som til dels uklar.

Tirsdag  06.april 2010 - Av  Thorvald Nyquist
. .
Dersom utleier misligholder sine forpliktelser etter leiekontrakten har en leietaker etter husleieloven en rekke mulige beføyelser. Leietaker kan blant annet kreve retting, avslag i leien, heving av leieavtalen eller leietaker kan tilbakeholde leien. I tillegg kan leietaker kreve erstatning for forsinkelse eller mangel. Slikt erstatningskrav begrenses riktignok i utgangspunktet mot de tilfeller hvor utleier ikke kan godtgjøre at forholdet skyldes hindring utenfor utleiers kontroll og som utleier ikke med rimelighet kunne forventes å ha forutsett eller overvunnet følgene av.
 
Dette kan kreves dekket
Erstatningens omfang reguleres i husleielovens § 2-14, ved at erstatningen skal svare til det økonomiske tap leieren har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen, dog begrenset til det tap som utleieren med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig følge av misligholdet. Med mindre annet er avtalt kan leietaker også kreve dekket indirekte tap. Øvrige begrensinger i leietakers krav på erstatning er leietakers alminnelige plikt til å søke å begrense tapet, samt at tapet skal settes ned dersom det vil virke urimelig for utleieren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle.
Husleieloven er som kjent utformet med tanke på utleie av bolig mot forbruker, og det er allment akseptert at man i næringsforhold fraviker reguleringen på en rekke områder.
I meglerstandarden er leietakers rett til erstatning utformet som følger:
 
”Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven § 2-13, forutsatt at forsinkelsen/mangelen er vesentlig.”
 
Det er således i meglerstandarden inntatt en forutsetning at misligholdet må være ”vesentlig” før leietaker kan kreve erstatning. Det er med andre ord ikke nok at det kan konstateres et mislighold og at leietaker har lidt et økonomisk tap som følge av slikt mislighold. Prinsippet kan ses i lys av at man ikke ønsker fokus på de ikke betydningsfulle mislighold.
Videre fremgår det av standarden at:
 
”Indirekte tap dekkes ikke.”
 
Det er fri adgang til å fravike fra utleiers plikt til å dekke leietakers indirekte tap, noe husleieloven også utrykkelig åpner for. Samtidig er det greit å være klar over at når misligholdet først er et faktum – og ikke minst hvor misligholdet allerede er konstatert å være vesentlig, er det typisk de indirekte tapspostene som kan bli omfattende. Indirekte tap omfatter tap som følge av driftsavbrudd, tapt fortjeneste og tap som følge av tingskade.
 
Ett kvartals leie
Endelig har meglerstandarden begrenset utleiers ansvar ved at:
 
”Erstatningens størrelse begrenses uansett til ett kvartals leie, med mindre utleier har handlet svikaktig eller grovt uaktsomt.”
 
Dette innebærer at med mindre utleier minst har opptrådt grovt uaktsomt, vil selv direkte tap leiekaker måtte bli påført som følge av utleiers vesentlig mislighold, ikke kunne kreves kompensert fra utleier utover 3 måneders leie. En slik begrensning fremstår – spesielt i lange leieforhold – og ikke minst sett i sammenheng med de øvrige begrensinger i utleiers ansvar, som ubalansert.
Man står her i en situasjon hvor utleier misligholder vesentlig og at leietaker lider betydelig økonomisk tap som et følge av dette misligholdet. I henhold til standardbestemmelsen kan leietaker allikevel ikke kreve eventuelt indirekte tap erstattet, og i tillegg skal risikere å brenne inne med deler av det oppståtte direkte tapet. Utleier er selvsagt tjent med en forutberegnelighet i sitt potensielle ansvar, men vår oppfatning er at standarden på dette punkt går for langt i utleiers favør. Vår erfaring er også at dette punktet ofte er oppe til forhandling mellom partene.
 
Anbefaling: Presisér
Det er også reist spørsmål ved om denne begrensningens omfang. Skal begrensningen gjelde for hele leieperioden samlet sett, eller gjelder den for eksempel per misligholdstilfelle? Dersom bestemmelsen skal forstås slik at man i et leieforhold på 10 år eller mer og med vesentlig mislighold fra utleier i flere tilfelle skal akkumulere alle tap kan konsekvensene for en uheldig leier i særlige tilfelle bli svært dramatiske. Leieavtalen gir selv ikke svaret, og vi anbefaler her normalt å presisere forholdet mellom det ansvar som kan gjøres gjeldende av leietaker i hvert skadetilfelle og utleiers samlede erstatningsansvar.

 

Søk i artikler



calendar

Nytt Estate Lokaler

Les den online her

el_forside0312
newport cigarettes in ct
duty free cigarettes pall mall
newport cigarettes cost in california
cigarettes marlboro special blend
marlboro cigarettes egypt
cigarettes prices pack marlboro
Cigarette Prices In Chicago
Buy Cigarettes Online Paypal
Price For Carton Of Cigarettes
cigars cohiba miami
cuban cigars montecristo
tobacco buy online
Buy Vogue in Massachusetts
Cheap Cohiba USA
Buy Kool Menthol in New Jersey