Eiendomsadvokatene: Alt tar lenger tid nå

Finanskrisen har unektelig medført redusert transaksjonsaktivitet, men noen salg gjennomføres likevel.

Tips en venn:

Din kommentar

 

Tips oss på tlf. 21951000

Vi har snakket med transaksjonsledelsen i BA-HR, om generelle trender ved salg og due diligence - derunder eventuelle kontraktsmessige endringer som kan spores i den senere periodes transaksjoner.
 
Selger tilbyr finansiering - Hva slags transaksjoner gjøres?
 - Utgangspunktet er at aktiviteten er liten, men noen generelle trekk kan utledes, sier advokat Stig L. Bech. En helt selvfølgelig kjerneutfordring er finansiering. Flere av de transaksjoner som har vært gjennomført preges av at selger har kunnet tilby ”ferdig finansiert”, enten i form av overtakelse av eksisterende finansiering eller (ved nybygg/forward salg) en byggelånsfinansiering med klar konverteringsregulering. Til slike prosjekter har det vist seg mulig å få kjøperstrukturer på plass, også utover de rene egenkapitalkjøperne.
 
- Et annet trekk er salg- og tilbakeleie, fra aktører som primært driver godt i annen bransje enn eiendom, men gjerne letter balansen ved å selge eiendom, og i stedet gå over i leietakerrollen (lang kontrakt med omfattende forlengelsesrett), sier advokat Haakon Flaatten. Disse aktørene har gjerne kapasitet til egen eiendomsforvaltning og ønsker kontrakter på triple net (bare-house) vilkår.
 
- Medfører den lave interessen endringer i kontraktsvilkårene?
 
Reklamasjonsfrister strekkes - Hovedinntrykket er vel at standardkontraktenes regulering fortsatt benyttes som det generelle utgangspunkt. Inntrykket p.t. er jo ikke at det er et egentlig ”kjøpers marked” - det er mer slik at det hverken er selgere eller kjøpere i markedet. Noen justeringer ser vi dog, forklarer Bech. 
 
- En variant, der vi også aner bankenes krav i bakgrunnen - er klare ønsker om forlengede frister på reklamasjoner tilknyttet skatte- og avgiftsforhold. Mange selgere har tidligere kommet unna med svært korte frister, ned til 12 måneder på alle aktuelle reklamasjoner, inklusive skatt- og avgift. Det normale nå er nok lengre frister hva gjelder skatt og avgift - gjerne tre år, men ikke sjelden strekkes perioden ytterligere noen år. Vi ser også at kjøpere ønsker utvidede garantier, typisk tilknyttet offentligrettslige krav. Her holder selgerne fortsatt igjen, da denne type garanti fort kan medføre omfattende ansvar. Mer villige har selgerne vært, særlig ved tomtesalg til prosjektutvikling, i forhold til å gi garantier eller ta delansvar hva gjelder forurensing
 
- Kreative løsningsmodeller - Salg av utviklingseiendom har i og for seg vært en utfordring i seg selv, supplerer Flaatten. Transaksjonene er ofte sammensatte med delt ansvar mellom kjøper og selger på flere nivåer. Ikke bare i forhold til forurensing, men også i forhold til regulering og andre milepæler i utviklingsfremdriften - ikke minst tid fra tomtekjøp til inntekter fra salg kommer. Løsningsmodellene er tidvis kreative, med selgerkreditter og utsatte oppgjør som et viktig element. Disse avtalene er gjerne en utfordring å formulere presist, ikke minst fordi antall variable i den fremtidige utvikling kan være mange.
 
- Et ytterligere generelt forhold som kan nevnes er en viss tilbakeholdenhet på kjøpersiden hva gjelder tak og terskler for selgeransvar. Standardkontraktene inneholder i dag regulering av maksimalgrenser for selgers ansvar, og nedre grenser for størrelsen på eventuelle kravsposter som kan fremmes overfor selger, forklarer Bech. Kjøper er i dag mer kritisk til slike begrensninger enn vi tidligere har opplevd, særlig når disse grensene knyttes opp mot sentrale selskapsrelaterte garantier.
 
- Omfattende risikoanalyser - Ser man også utvikling tilknyttet due diligence?
- Vi ser generelt også en tendens til mer omfattende risikoanalyser, og tyngre due diligence. Et hvert mulig inntektsbortfall og en hver tenkelig kostnadsrisiko skal analyseres, sier advokat Helene L. Volle. 
 
Dette gjelder særlig risiko tilknyttet klassiske skattemessige forhold, så som at selger har brukt feil avskrivingssats på bygg eller at det er benyttet uriktig fordeling mellom bygg, tomt og anlegg. Et annet forhold man er oppmerksomme på er risiko for at eventuelle emisjonskostnader (tilretteleggerhonorarer etc) er fradragsført selv om deler av kostnadene ikke knytter seg til emisjon og finansiering - men knytter seg til honorar for selskapets kjøp av eiendom eller aksjer eiendomsselskap (typisk advokat/revisor/tilretteleggerhonorar som knytter seg til due diligence og kontraktsforhandling). Men også det rent eiendomsrelaterte/tekniske forhold underlegges grundig granskning. Ikke minst har internasjonale aktøreres inntreden også medført at en miljømessig due diligence er blitt stadig mer obligatorisk.
 
- Også i forhold til due diligence er etablering av sikkerheter og rettsvern for kjøpet et mer sentralt tema enn tidligere, typisk at det foretas grundige vurderinger av historikk tilknyttet hjemmelsselskaper og eventuell soliditetsrisiko hva gjelder tidligere eiere av eiendommen, forklarer Volle.
 
- Småjusteringer - Oppsummeringsvis tror jeg det er grunn til å presisere at det vi beskriver, mer er for småjusteringer å regne. Hovedelementene av justeringer i forhold til markedet finner ikke sted på jussens område. Rammeverket for avtalene bygger på etablerte prinsipper om fordeling av risiko, noe som i seg selv er trygghetsskapende i en litt ”utrygg” tid, sier Bech. For alle praktiske formål kommer endringene på ett område - pris!
 
- Noe positivt som skjer?
- Tja, allerede før finanskrisen hadde transaksjonslivet gjennomgått en ”samarbeidsvending”, derunder partene la mye god vilje inn i å skape konstruktive og rasjonelle dialoger. Dette er en utvikling som har eskalert. De dealene som nå gjøres er ofte et resultat av tålmodig tråkling i nært samarbeid mellom eiere, banker, advokater og revisorer - med det felles mål å skape en god og balansert struktur, sier Bech.

Sjampis mot halvliter - Det tar tid, men man kommer som regel i mål - tidvis etter lange kvelder, mange utkast til modeller, flere tilpasninger til bankenes ønsker, en selgerkreditt i ny og ne - og et usunt volum av pizza. Når man endelig feirer at transaksjonen er på plass, byttes champagnen kledelig nok med en improvisert halvliter på brygga, avslutter Stig L. Bech.

Nytt Estate Lokaler

Les den online her