Kan leien kreves redusert i dårlige tider?

Det generelle leienivået har gått ned i den senere tid. Mange leiere av næringslokaler har inngått leieavtaler på høyere leienivåer enn de som oppnås i dag, og kunne nok ha ønsket seg en lavere leie. For de fleste er dette vanskelig å få til, men husleieloven gir enkelte åpninger som leiere bør være oppmerksom på.

Tips en venn:

Din kommentar

 

Tips oss på tlf. 21951000

De fleste av husleielovens bestemmelser kan fravikes i avtaler som gjelder leie av lokaler. 

Enkelte av paragrafene i loven kan imidlertid ikke fravikes, selv ved leie av lokaler. 
 
Blant de ufravikelige bestemmelsene i husleieloven er § 4-1, som gjør det klart at det ikke kan avtales en leie som er ”urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår”. Bestemmelsen innebærer at utleier kan kreve en leie som svarer til markedsleien på avtaletidspunktet, tillagt en viss rimelighetsmargin. Hvis denne rimelighetsmarginen først er overskredet, kan leier imidlertid kreve leien redusert til markedsnivå (uten at det gjøres fradrag for en slik rimelighetsmargin).
 
Bestemmelsen har noe begrenset betydning i næringsleieforhold, idet domstolene normalt utviser en viss tilbakeholdenhet med å gripe inn i avtaler inngått mellom profesjonelle parter. Hvor det er betydelig ulikevekt mellom partene eller det er påvist et uvanlig stort avvik mellom den avtalte leien og markedsleien, kan likevel et krav om leiereduksjon føre frem. 
 
Som eksempel kan nevnes en avgjørelse fra Agder lagmannsrett fra begynnelsen av 1990-tallet, som gjaldt leie av et restaurantlokale (rålokale) på 680 kvadratmeter i Kristiansand. I 1987 var det inngått en tidsbestemt leiekontrakt med en leiepris på kr. 1.750 per kvadratmeter og leien var senere blitt indeksregulert til kr. 1.917. Retten konkluderte med at leien både i 1987 og på domstidspunktet lå betydelig over rimelig markedsleie. Leien ble derfor nedsatt til kr. 1.000 pr. m2 og utleier ble pålagt å betale tilbake en del av leien som allerede var betalt.

Markedet endrer seg slik at leien blir ”urimelig”
Husleieloven § 4-1 hjelper ikke leiere som har forpliktet seg til å betale en leie som ikke var ”urimelig” da avtalen ble inngått, men hvor markedsleien i avtalens løpetid har endret seg på en slik måte at det har oppstått et betydelig avvik i forhold til avtalt leie. I slike tilfeller må et eventuelt krav om leiereduksjon begrunnes i avtaleloven § 36, som åpner for at en avtale kan ”settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende”. Ved avgjørelsen skal det tas hensyn ”ikke bare til avtalens innhold, partenes stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig”. 
 
Rettspraksis tyder på at det skal mye til for å bli hørt med et krav om leiereduksjon i medhold av avtaleloven § 36. Høyesterett har blant annet uttalt at det skal ”svært mye til for at domstolene ved bruk av denne bestemmelsen skal kunne endre en avtalt leie i en langvarig kontrakt i forretningsforhold”. 

Dersom leien var uvanlig høy allerede på avtaletidspunktet, og markedsutviklingen har forsterket dette avviket ytterligere, kan det imidlertid ikke utelukkes at bestemmelsen er anvendelig. I alle fall i leieforhold hvor styrkeforholdet mellom partene er ujevnt, kan det være at avtaleloven § 36 kan begrunne et krav om reduksjon av leien.

Krav om endring til ”gjengs leie” – husleieloven § 4-3
En mer praktisk bestemmelse finnes likevel i husleieloven § 4-3. Bestemmelsen åpner for at partene i et leieforhold som har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn indeksregulering etter loven, kan kreve at leien opp- eller nedreguleres til ”gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår”. 
 
Husleieloven § 4-3 om regulering til ”gjengs leie” kan – i motsetning til forbudet i § 4-1 mot å kreve ”urimelig” leie – fravikes i partenes leieavtale. 
 
Før det fremsettes et krav om regulering til ”gjengs leie”, må derfor leieavtalen undersøkes. Det finnes eksempler i rettspraksis på at bestemmelsen har vært ansett for fraveket bare ved at det er inntatt en bestemmelse i leieavtalen om at begge parter skal kunne kreve leien regulert i forhold til Statistisk sentralbyrås komsumprisindeks.
 
Med ”gjengs leie” siktes det i husleieloven til det gjennomsnittlige leieprisnivået for alle løpende leieavtaler, uavhengig av når de er inngått. Også eldre leieavtaler inngår derfor i sammenlikningsgrunnlaget. Dette i motsetning til ”markedsleie”, som svarer til det gjennomsnittlige leieprisnivået for nye leieavtaler. 
 
Særlig for leiere som har inngått leieavtaler rundt forrige ”topp”, kan det være av interesse å fremsette et krav om justering av leien til ”gjengs leie”. De siste årene er det gjerne utleiere som har fremsatt krav om regulering til ”gjengs leie”. Dersom leieprisene går videre ned og stabiliserer seg på et lavere nivå, er det grunn til å tro at langt flere leiere vil se seg tjent med å fremsette slike krav. 
 
For å avdekke om det betales en leie som ligger over ”gjengs leie”, må leien sammenliknes med hva som betales for tilsvarende lokaler i samme område. Det skal gjøres fradrag for ”den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats”. Hvis partene ikke blir enige om hva som utgjør ”gjengs leie”, kan spørsmålet overlates til en takstnemnd, som bindende fastsetter leien.

Nytt Estate Lokaler

Les den online her