Misforståelser ved tilbakelevering av leieobjekt?

At utleier og leietaker er uenige om hvordan leieobjektet skal se ut ved avvikling av leieforholdet, er ikke noe nytt. Imidlertid er dette et tema som stadig dukker opp i praksis, og nå kanskje mer hyppig enn tidligere. Vår erfaring er at disse diskusjonene i en del tilfeller bygger på at partene har misforstått leieavtalens regulering.

Tips en venn:

Din kommentar

 

Tips oss på tlf. 21951000

Hva partene er forpliktet til å gjøre, vil selvfølgelig være avhengig av som er avtalt i det enkelte tilfelle. Der avtalen er taus, må løsningen finnes i husleieloven.
Som advokater opplever vi at partene ved tilbakeleveringen ofte er svært opptatt av eiendommens tilstand ved oppstart av leietiden. Dette har naturlig nok bakgrunn i husleielovens § 10-2, annet ledd, der det er sagt følgende om tilstanden ved tilbakelevering:

Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen...... 

 
Dokumentasjon ved leiestart
Der eiendommen ved oppstart var i god stand, vil følgelig utleier være svært opptatt av denne bestemmelsen, og motsatt; Der eiendommen var i dårlig stand, vil leietakeren hevde at han ikke trenger å levere fra seg noe bedre enn han selv overtok. Ovenstående har også resultert i at stadig flere sørger for solid dokumentasjon for lokalenes tilstand ved leiestart, i form av takster, fotografier m.v..

Leieavtalen går foran loven
I noen av de sakene vi kommer bort i, ser vi at man tilsynelatende overser de første ordene i lovens ordlyd slik denne er sitert ovenfor. Det er her uttrykkelig sagt at hovedregelen om referanse til tilstanden ved oppstart ikke gjelder der annet er avtalt. Med andre ord - der annet er avtalt, er ikke nødvendigvis tilstanden ved oppstart avgjørende, eller for den saks skyld relevant.

Leietakers vedlikeholdsplikt
Husleieloven legger i utgangspunktet vedlikeholdsansvaret for leieobjektet til utleier. Dette utgangspunktet fravikes imidlertid i høy grad, slik at man ved utleie av næringslokaler normalt pålegger leietakeren en omfattende plikt til vedlikehold. Når leietaker etter avtalen er forpliktet til å utføre vedlikeholdet, følger det av husleieloven at vedlikeholdet skal bli "forsvarlig utført". Forsvarlig utførelse må antas å omfatte kjente formuleringer som "med normale intervaller" og "håndverksmessig god måte", slik dette ofte uttrykkes i leiestandarder. ?

Vedlikehold og tilbakelevering
Mange leieavtaler pålegger leietakeren forpliktelser som innebærer at leieobjektets tilstand ved oppstart av leieforholdet ikke lenger er relevant. Dette fordi leietakeren faktisk kan ha påtatt seg en vedlikeholdsplikt som medfører at han også skal utbedre tidligere forsømt vedlikehold, og derved forbedre leieobjektet. Vurderingstemaet ved tilbakelevering vil i disse tilfellene derfor ikke være opprinnelig tilstand, men hvorvidt leietakeren i leietiden har oppfylt sin vedlikeholdsforpliktelse slik kontrakten forutsetter. Diskusjonen skal i så fall ikke omhandle hvordan eiendommen opprinnelig var, men hvilke krav som kan stilles til leietakers vedlikehold. Den praktiske konsekvensen er derved at man (i det vesentlige) slipper diskusjoner om historiske forhold.

Leieavtalen  
Som det følger av ovenstående er det viktig for begge parter å ha et bevisst forhold til leieavtalens ordlyd, både hva gjelder omfanget av vedlikeholdsforpliktelsen i leietiden, og kravene til tilstand ved tilbakelevering. Dette gjelder selvfølgelig ved kontraktsinngåelse, slik at man er klar over omfanget og fordeling av forpliktelser i tiden som kommer. Like viktig er dette ved tilbakelevering, slik at partene i god tid får klarhet i arbeider som skal utføres før tilbakelevering, og derigjennom unngår tid- og ressurskrevende diskusjoner. Dette forutsetter som alltid en presis avtaletekst, tilpasset det aktuelle leieforholdet.

Nytt Estate Lokaler

Les den online her